Considérations en matière de comptabilité fiscale du Fonds de la zone d’opportunité, avec Valerie Grunduski – Gratuit : Audit complet de votre site internet

Avant de commencer !

Valerie Grunduski
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Valerie Grunduski

Quelles sont les considérations fiscales les plus importantes à prendre en compte lors de la création et de la gestion d’un fonds de zone d’opportunité?

Valerie Grunduski est spécialiste de la comptabilité de la taxe foncière et dirige la pratique Zones d’opportunité de Plante Moran.

Cliquez sur le bouton de lecture ci-dessous pour écouter ma conversation avec Valérie.

Faits saillants de l’épisode

  • Considérations fiscales lors de la création d’un fonds d’opportunité qualifié.
  • Services de cabinet comptable que les gestionnaires de fonds doivent prendre en compte lors de la création et de la gestion d’un fonds Zone d’opportunités
  • Erreurs que les QOF font parfois lors de la projection des TRI dans les zones d’opportunité.
  • La bonne et la mauvaise façon de structurer la dette et les conséquences d’une dette mal structurée.
  • Pourquoi les fonds OZ qui ne nécessitent pas de financement par emprunt voudront-ils le considérer de toute façon.
  • L’importance d’avoir un plan d’affaires sûr de 31 mois.
  • Comment les gains du chapitre 1231 sont traités dans les investissements dans la zone d’opportunité.
  • Considérations de sortie pour les fonds multi-actifs.

Présenté dans cet épisode

Pleins feux sur l’industrie: Plante Moran

Plante Moran

Basée à Détroit, Plane Moran est l’une des plus grandes sociétés de comptabilité publique et de conseil aux entreprises certifiées du pays, fournissant des services d’audit, de fiscalité, de conseil et de gestion de patrimoine. Parmi les cabinets CPA, ils sont l’un des leaders de la comptabilité fiscale dans l’espace Zones d’opportunité.

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À propos du podcast Zones d’opportunité

Hébergé par le fondateur d’OpportunityDb.com Jimmy Atkinson, le podcast Zones d’opportunité présente des interviews d’invités de gestionnaires de fonds, de conseillers, de décideurs, de fiscalistes et d’autres experts de premier plan dans les zones d’opportunité.

Afficher la transcription

Jimmy: Bienvenue dans le podcast Zones d’opportunité. Je suis votre hôte, Jimmy Atkinson. Aujourd’hui, je suis accompagné d’un spécialiste de la fiscalité immobilière chez Plante Moran, l’un des plus grands cabinets comptables agréés du pays. Valerie Grunduski, merci d’avoir pris le temps de me rejoindre aujourd’hui et bienvenue dans le podcast.

Valérie: Merci de m’avoir invité, Jimmy.

Jimmy: Ouais super. Absolument. Je sais donc que nous nous sommes rencontrés à quelques reprises dans quelques-unes des différentes expositions Opportunity Zone à travers le pays, et il est bon de vous avoir enfin sur le podcast. Merci donc d’être avec nous aujourd’hui. Maintenant, je veux que notre conversation d’aujourd’hui soit centrée sur la création de fonds. Mais avant de commencer, je veux juste éviter que j’aie un épisode de podcast il y a quelques semaines axé sur la création de fonds d’un point de vue juridique. Et mon invitée pour cet épisode était Duval & Stachenfeld, Jessica Millett. C’était l’épisode numéro 37, diffusé pour la première fois le 19 juin. Mais aujourd’hui, je veux aborder la question des meilleures pratiques de création et de gestion de fonds d’un point de vue fiscal. Alors Valérie, pourriez-vous me dire très rapidement avant de plonger dans les mauvaises herbes ici, quelles sont les considérations de haut niveau lors de la création d’un fonds d’opportunité qualifié?

Valérie: Sûr. Et donc en plus de vous assurer que vous respectez la lettre de la loi et vos accords et tout ce qui n’est pas correctement configuré, vous savez, nous avons travaillé avec certains de nos clients gestionnaires de fonds pour nous concentrer sur ce que sont les impôts réels implications vont être le long du chemin et à la fin de l’accord? Et donc, vous savez, il ne s’agit pas seulement de savoir comment les choses doivent être formulées, mais ce qui va se passer sur ces déclarations de revenus en cours de route.

Jimmy: Et dites-moi un peu plus sur ce que vous faites chez Plante Moran, et qui sont généralement vos clients de la Zone Opportunité. Vous savez, quelle est la taille des fonds qu’ils créent? Quels types de gestionnaires de fonds sont-ils ou sont-ils principalement des promoteurs immobiliers et quels services leur fournissez-vous?

Valérie: Sûr. Donc, vous savez, je suis chez Plante Moran depuis presque 15 ans maintenant, et j’ai passé toute ma carrière en grande partie, vous savez, dans et hors de l’industrie immobilière, et quelque temps, vous savez, dans l’espace de gestion de patrimoine, ainsi. Il a donc été agréable sur le front de pouvoir se concentrer sur la position de bon nombre des premiers acteurs dans les zones d’opportunité, ainsi que de comprendre comment cela affectera les investisseurs, comme nous en avons parlé ici. Donc, vous savez, après l’adoption de la loi sur les réductions d’impôts et les emplois, nous avons rassemblé une pratique de zone d’opportunité, que je dirige maintenant. Et donc en plus d’être un spécialiste technique et d’être, vous savez, chargé d’éduquer non seulement en interne, mais aussi nos clients, nos prospects, vous savez, et toute personne sur le marché qui veut en savoir plus, je suis également impliqué dans travailler avec les clients pour structurer les transactions qu’ils essaient de financer avec des capitaux propres de la zone d’opportunité.

Et donc vous savez, pour répondre à votre question, c’est peut-être un promoteur immobilier qui est là où je dirais beaucoup de ce que nous avons vu, au moins jusqu’à la publication de la deuxième tranche de règlements, vous savez, c’était la plupart de ce que nous pensait que beaucoup de développeurs avaient des projets qu’ils envisageaient peut-être déjà, mais voulaient savoir comment ils pouvaient superposer cette incitation à ce qu’ils pensaient faire. Mais depuis lors, il en a élargi certains et nous travaillons avec des gestionnaires de fonds qui ne sont peut-être pas les développeurs. Et nous travaillons également avec des gens qui essaient également d’utiliser ce programme avec des entreprises en activité, ce qui a été amusant et intéressant.

Du point de vue d’un acheteur, ils gèrent en quelque sorte la gamme, non? Nous avons des gens qui essaient de faire juste, vous savez, peut-être un projet ou un contrat en particulier et nous avons d’autres qui ont toute une série d’investissements qu’ils cherchent à faire, et essayent de déterminer s’ils veulent utiliser cette approche multi-actifs ou, vous le savez, faites-les tous séparément.

Jimmy: Et vous avez donc mentionné que certains de vos clients exploitent actuellement des fonds d’exploitation, alors que, vous savez, avant la sortie de la deuxième tranche, ils étaient principalement immobiliers et que vous avez une formation en fiscalité immobilière. Cela vous a-t-il été difficile d’attaquer les fonds d’exploitation? Parlez-moi un peu de cela. Et puis, quelle a été la tendance? En voyez-vous de plus en plus dans votre pratique?

Valérie: Droite. Et donc, comme une des bonnes choses à propos de notre entreprise, c’est que, vous savez, même si mon histoire est peut-être très liée à l’industrie immobilière, nous sommes un service complet. Vous savez, nous touchons en quelque sorte presque tous les groupes industriels. Et ce qui est bien avec ce programme, c’est que nous avons des points de contact sur pratiquement n’importe quelle étape en cours de route. Il pourrait s’agir du fonds, de l’immobilier, de l’exploitation d’entreprises. Et même en ce qui concerne les municipalités et les gouvernements qui sont touchés par cela. Nous avons donc en quelque sorte toute cette équipe que nous pouvons y apporter. Et donc, alors que les entreprises en activité, vous savez, il y a un peu plus de torsion sur la façon dont certaines de ces règles s’appliquent, cela n’a en fait pas été trop difficile car vous commencez toujours avec les mêmes principes de base. Donc, si vous avez quelque chose, c’est peut-être que vous l’avez rendu un peu plus amusant et intéressant, car il le fait en dehors de ce que, vous savez, le quotidien a ressemblé historiquement.

Jimmy: Bon et je pense que c’est là que…

Valérie: … Oh pardon. Aller de l’avant.

Jimmy: J’allais juste dire que je pense que c’est là que ce marché finira par aller. Et je pense que nous voyons cette tendance en ce moment. Nous verrons de plus en plus de fonds d’exploitation opérationnels créés, et je pense que ce seront les moteurs des emplois et de l’impact social au bout du compte. L’immobilier est important et il est nécessaire et c’était la chose la plus simple pour commencer car nous avions les règles et il y a une certaine mémoire musculaire dans l’industrie immobilière pour travailler avec des programmes fiscaux comme celui-ci. Mais oui, j’aime moi-même les fonds d’exploitation, et j’espère en voir de plus en plus.

Donc, si je suis un promoteur immobilier ou un gestionnaire de fonds et que je veux créer un fonds d’opportunité qualifié et le mettre sur le marché et commencer à lever des capitaux, pourquoi suis-je venu vous voir? Quels services me fournissez-vous pour m’aider à faire décoller mon fonds et à le mettre sur le marché?

Valérie: Sûr. Oui, donc, vous savez, la façon dont nous considérons ce que nous faisons, nous ne faisons pas d’accords d’exploitation. Nous ne pouvons pas faire certaines de ces pièces juridiques. Et donc, vous savez, vous devez toujours avoir un avocat à bord avec lequel nous aimerions travailler aux côtés de. Donc, il ne s’agit pas seulement de revoir, que dit la lettre de la loi? Comment doit-il être mis en place, vous savez, pour répondre aux différents paramètres? Mais en pensant à ce pas en avant. Donc, vous savez, quelques-unes des choses que nous avons faites avec les clients, commencez par ce que nous appelons ces rapports sur les procédures convenues. Et cela pourrait être un peu comme une lettre de confort, si vous voulez, où nous passons en revue les exigences de la section des publications et les comparons à votre plan d’affaires, puis nous vous aidons à fournir quelque chose qui peut montrer, d’accord, Oui. Si nous suivons, vous savez, notre plan, cela fonctionnera dans ce programme. Nous aidons nos clients avec la projection financière.

Vous savez, certains de nos clients viendront chez nous où ils ont déjà un ensemble de projections. D’autres ont besoin de nous pour repartir de zéro. Mais de toute façon, ce que nous avons l’intention de faire, c’est non seulement l’avantage final de l’investisseur potentiel, mais aussi la compréhension des implications du revenu imposable en cours de route. C’est donc quelque chose que nous faisons pour bon nombre de nos clients de fonds. Et avec cet avantage pour les investisseurs, les aider à comprendre quel est le différenciateur pour eux. Alors, à quoi ressemblerait le retour sur investissement s’ils n’utilisaient pas Opportunity Zone, et à quoi ressemblerait la déclaration après impôt pour leur investisseur, qui utilise l’incitatif Opportunity Zone?

Vous savez, nous avons fait d’autres choses uniquement sous l’angle du conseil, en examinant la structure de la dette et les distributions, comment nous avons élaboré un modèle de refuge fiscal de 31 mois. Vous savez, en quelque sorte les aider à définir à quoi pourrait ressembler ce plan d’affaires pour obtenir cet avantage.

Jimmy: Oui, vous avez mentionné, en superposant les avantages fiscaux aux prévisions de vos fonds pour les amener sur le marché à des investisseurs potentiels. Que voyez-vous les fonds mal faire? Ou peut-être que c’est un peu dur. Sur quoi voyez-vous les fonds manquer? Est-ce qu’ils s’arrêtent parfois en termes de superposition de ces avantages fiscaux dans leurs projections? Et qu’advient-il alors de ces projections lorsque les avantages fiscaux sont superposés correctement?

Valérie: Ouais, non, absolument. Donc, si nous commençons avec peut-être juste cette entité, à droite, comme l’avantage, et à quoi cela ressemble, vous savez, nous avons également une branche de conseil financier de notre entreprise. Et donc ils m’ont demandé, vous savez, de regarder certaines des meilleures pratiques qui ont traversé leurs bureaux à partir de différents fonds. Et il a été intéressant de voir que, bien qu’ils fournissent, vous savez, toutes sortes d’informations sur ce à quoi les projets IRR pourraient ressembler, ils n’essaient pas, du moins, vous le savez, de la majorité de ceux que nous avons vus , ils n’essaient pas de superposer à cela à quoi ressemblerait le TRI après impôt.

Et je pense qu’une partie de cela est peut-être, vous savez, il y a un élément de risque là-bas et il est un peu difficile de savoir comment cela fonctionnera pour, vous savez, un investisseur par rapport à l’autre. Mais avec certains des clients avec lesquels nous avons travaillé, une fois que nous approfondissons un peu plus, nous nous rendons compte qu’ils sont en mesure de montrer à un groupe d’investisseurs potentiels, vous savez, exactement pourquoi faire cet investissement pourrait avoir plus de sens, vous savoir, avec un avantage Zone Opportunité que sans. Nous avons entendu parler de vos podcasts et, vous savez, en général, vous n’effectuez pas un investissement que vous n’auriez pas fait autrement. Mais ce qui est vraiment bien, c’est que nous pouvons montrer, d’accord, si vous regardez le même investissement côte à côte avec et sans zones d’opportunité, vous savez, qu’est-ce que, vous savez, de l’argent supplémentaire que vous pouvez conserver votre poche en ne payant pas d’impôts peut ressembler.

Et donc l’un des plus récents que nous avons examinés, vous savez, le TRI après impôt, en ignorant les zones d’opportunité, est venu autour, disons, 8%, vous savez, encore une fois, c’est après impôt, donc en supposant que vous êtes payer à votre sortie là-bas. Mais une fois que nous avons superposé les avantages de la zone d’opportunité, ce TRI après impôt était de près de 12%, donc, vous savez, près de 150% de ce qu’il aurait été autrement. Je pense donc que cela peut être vraiment significatif pour, vous savez, les investisseurs potentiels si vous pouvez leur montrer, vous savez, pourquoi cela pourrait valoir la peine supplémentaire.

Jimmy: Oui, c’est une différence substantielle que les gestionnaires de fonds devraient faire trébucher sur eux-mêmes pour mettre en évidence leurs investisseurs potentiels. Vous avez mentionné il y a une minute le refinancement de la dette. Et c’est l’un des plus gros problèmes qui restent à clarifier dans le règlement final. Pouvez-vous me dire ce qui se passe si votre dette n’est pas structurée correctement? Peut-être que vous pouvez suivre une méthode traditionnelle pour structurer cette dette, peut-être dans le mauvais sens, puis si vous pouvez me dire quelle est la bonne façon de le faire, quelles sont les différences là-bas et quelles sont les conséquences de la mise en place incorrectement?

Valérie: Sûr. Et donc il y a, vous savez, deux choses où vous savez, la dette entre en jeu, et l’une a à voir avec les distributions de financement par emprunt. Et l’autre a à voir avec la façon dont la dette peut jouer juste d’un point de vue global. Donc, tu sais, j’essaye de ne pas être trop technique sur toi. Vous savez, à des fins fiscales, lorsque vous effectuez un investissement dans la Zone Opportunité et que vous avez utilisé des gains en capital différés, vous commencez avec une base zéro. Et à des fins fiscales, si vous avez une base zéro dans un investissement et que des pertes vous sont affectées, vous n’obtenez pas l’avantage de prendre ces pertes sur votre déclaration de revenus tant que vous n’avez pas fait quelque chose pour établir la base, qui est soit , vous savez, dans ce monde, certaines des choses, vous savez, qui se sont produites le long de la façon dont vous payez vos impôts sur ce gain initial, qui fourniraient une base. Mais une autre alternative est s’il y a une dette sans recours à l’intérieur du fonds dont vous recevez une allocation, qui vous permet de prendre certaines de ces déductions ordinaires qui autrement seraient suspendues à votre retour.

Et pourquoi cela est important et pourquoi nous nous sommes concentrés sur cela avec nos clients, c’est que, vous savez, nous savons que le back-end de ce programme a un grand potentiel, vous savez, un potentiel à la hausse dans ce que vous pouvez faire là-bas. Mais au départ, vous définissez un gain en capital, qui dans la plupart des cas sera un gain qui aurait été imposé à un taux d’imposition avantageux. Vous savez, ce n’est pas nécessairement le taux d’imposition le plus élevé selon le type de gains en capital. Mais si vous faites cela, au risque de renoncer à ces déductions ordinaires sur le front-end, ce qui, en particulier dans le monde immobilier, vous savez, avec l’amortissement et ainsi de suite, vous êtes habitué à subir des pertes provenant de vos investissements, vous savoir, vous devez vraiment commencer à poser des questions comme, « Eh bien, ça vaut le coup, non? » Parce que je reporte ce revenu à taux plus bas et en renonçant à ces déductions actuelles, vous savez, des taux plus élevés.

Nous essayons donc d’aider nos clients à comprendre à quel point le règlement de cette dette est important. Et une chose dont, vous savez, vous et moi avons parlé, l’autre jour était peut-être même d’envisager une superposition de dettes là où vous ne pensiez pas que c’était important d’avoir. Vous savez, si vous avez un prêt avec recours dans l’une de ces entités et que quelqu’un doit avoir une garantie, c’est seulement ce partenaire qui bénéficie de l’allocation de la dette et donc donc seulement ce partenaire qui pourrait prendre ces pertes en plus tôt. Mais si, au lieu de cela, vous définissiez cette dette comme étant sans recours, vous savez, elle est partagée également entre les partenaires et tout le monde en profiterait.

Jimmy: Donc, deux plats à emporter là-bas. Premièrement, si j’ai un petit développement sur lequel je travaille et que je sens que je n’ai même pas besoin de m’endetter, peut-être que ce n’est qu’un petit projet de 5 ou 10 millions de dollars, j’ai tous les capitaux propres que je peux utiliser pour que ce développement se poursuive, je veux peut-être envisager de contracter des dettes de toute façon, sinon je ne pourrais pas faire de déductions en cours de route dès le premier jour. C’est ce que vous dites? Et puis et puis le deuxième point est que les projets financés par la dette avec recours ne sont probablement pas la bonne façon de le faire. Vous voulez plutôt structurer avec une dette sans recours afin que tous les partenaires puissent prendre la déduction. Vous ai-je bien compris?

Valérie: Oui tu peux. Absolument. Et une partie de cela revient également à la raison pour laquelle nous pensons qu’il est important de vraiment examiner l’impact fiscal de, vous savez, lorsque vous faites des projections financières, vous savez, peut-être que quelqu’un a quelque chose qui, vous le savez, a mis en place et a montré la les flux de trésorerie projetés, mais ne sont pas passés à l’étape suivante pour comprendre ce que seraient les allocations de revenus ou de pertes imposables, et ce qui se passerait une fois que cela irait aux investisseurs. Et donc je pense que c’est là que ce genre de jeu intervient vraiment. Mais ce n’est pas nécessairement la bonne réponse pour chaque accord. Je sais que certaines personnes écouteront cela et penseront que c’est insensé que je vous suggère d’utiliser la dette là où peut-être vous n’auriez pas dû le faire autrement. Mais, vous savez, sur la base des faits concernant votre flux de revenu imposable particulier au fil du temps, si vous comparez, vous savez, un taux que vous pourriez obtenir sur un prêt avec, vous savez, en renonçant aux avantages fiscaux de ces pertes, vous savez, il pourrait être assez clair que c’est la bonne façon de procéder.

Jimmy: Ouais, ça pourrait marcher dans certains cas. Je vais vous mettre sur la sellette ici en fait. Avez-vous un exemple spécifique que vous pouvez citer avec des chiffres réels?

Valérie: Ouais. D’accord, donc je pense que là où cela a du sens, encore une fois, nous parlons d’un projet où vous vous attendez à ce qu’il y ait de grandes pertes ordinaires à l’avant. Encore une fois, vous savez, dans le monde de l’immobilier, nous en avons beaucoup avec la dépréciation. Je parlais à quelqu’un qui cherchait à faire un projet énergétique, un projet solaire, et ceux-ci ont généralement une durée de vie très courte et appréciable et ils prennent l’amortissement des bonus et ainsi de suite sur le front end. Et puis, la seule raison pour laquelle ils concluent parfois ces accords est pour les pertes énormes qu’ils obtiendraient la première ou la deuxième année ou quelque chose du genre. Et donc, vous savez, le client solaire en particulier était celui à qui j’ai récemment parlé de la façon dont, vous savez, vraiment le seul moyen d’obtenir cet avantage et de ne pas vous le retirer est de superposer la dette.

Je veux juste ajouter une petite mise en garde. Ce n’est pas que l’avantage soit supprimé, c’est juste qu’il est différé. Donc, de la même manière que vous avez reporté, vous savez, en payant de l’impôt sur votre gain en capital, vous reportez maintenant l’avantage que vous retireriez autrement de ces pertes. Mais ce n’est pas qu’ils disparaissent, c’est juste que, vous savez, encore une fois, la valeur temps de l’argent.

Jimmy: D’accord, d’accord. Compris. Quelles sont les autres considérations, certaines considérations fiscales que les développeurs et les gestionnaires de fonds qui créent un fonds doivent garder à l’esprit? Je pense que lorsque nous avons parlé au téléphone plus tôt avant de lancer le podcast ici, nous avons discuté du test de 31 mois, et vous êtes en train de préparer un modèle de ce à quoi cela peut ressembler exactement, parce que je sais qu’il n’y a pas vraiment de beaucoup de conseils et il n’y a pas encore de véritable modèle standard. Pouvez-vous m’en parler un peu?

Valérie: Exactement. Et donc, vous savez, avec la façon dont les règlements sont sortis, ils ont eu de bons, vous savez, des ports sûrs et tout ce qui a été intégré qui sont formidables pour pouvoir en profiter. Et aussi, permettez-moi de faire très rapidement une petite note latérale: bon nombre de ces choses dont nous parlons, je suis pleinement conscient que quelqu’un pourrait aller de l’avant et structurer son fonds sans le faire. Notre argument, je suppose, pour avoir soulevé ces questions, ou simplement pour présenter le concept à nos clients est une partie pour mettre votre base d’investisseurs à l’aise avec le fait que vous allez réellement être en mesure de réaliser ce que vous vous apprêtez à réaliser sur le frontend, et que vous suivez avec tout de manière appropriée. Mais aussi juste pour, vous savez, vous couvrir du point de vue de la sécurité si vous deviez être examiné par l’IRS.

Encore une fois, à votre propos, il n’y a rien qui dit actuellement que vous devez, vous savez, exactement comment vous devez établir à quoi ressemble ce plan d’affaires. Mais ce que nous essayons de faire, c’est de fournir quelque chose de tangible à nos clients, afin qu’ils se sentent à l’aise, vous savez, d’être en mesure de répondre à ce test et d’avoir la documentation dont ils ont besoin, si cela était demandé. Et encore une fois, cela donne à leurs investisseurs la certitude qu’ils essaient réellement de structurer leur projet d’une manière qui s’alignera sur le règlement proposé. Et donc vraiment, c’est juste de regarder quel est le projet global? Comment pouvez-vous montrer à quoi ressembleront vos ressources et vos utilisations au fil du temps d’une manière qui répondra à ces critères?

Jimmy: Bien. Oui, une grande partie de la confiance des investisseurs. Je veux dire, l’IRS peut ne jamais venir appeler pour regarder ces documents. Mais bon, tout d’abord, s’ils le font, tu dois être sûr que tu les as. Et puis, deuxièmement, il est utile de montrer à l’investisseur que vous êtes sérieux et que vous faites les choses de la bonne manière pour rester en conformité. Absolument.

Valérie: Oui, oui, je veux dire qu’il y a juste deux choses sur ce point. Le premier concerne l’investisseur. Vous savez, nous l’avons remarqué et surtout en discutant avec différents conseillers financiers et ainsi de suite, il y a encore beaucoup d’hésitation. Vous savez, nous continuons, vous savez, un an et demi ici dans ce programme et nous n’avons encore, vous savez, que des règlements proposés, nous n’avons pas de directives finales, et nous avons encore un tonne de questions. Vous savez, vous avez dit lors de la dernière audience, et vous avez entendu combien de questions il y a encore, et cela rend non seulement, vous savez, les investisseurs eux-mêmes, mais leurs conseillers nerveux de prendre ce genre d’engagements. Et donc tout ce que vous, en tant que gestionnaire de fonds, pouvez faire pour montrer que vous êtes au-dessus, que vous comprenez les implications et comment cela affectera l’investisseur et que vous faites tout ce que vous pouvez pour le faire fonctionner, vous sais, cela ne peut que contribuer à renforcer une partie de cette confiance nécessaire.

Jimmy: Absolument. Ouais, je suis d’accord à 100%. Quelques autres points que je voulais aborder avec vous. Et en fait, c’était une question qui a été soulevée à la récente audience à quelques reprises le traitement en vertu de l’article 1231. Je sais que vous avez co-écrit un article sur le site de Plante Moran à ce sujet. Pouvez-vous me donner un aperçu de haut niveau du problème des gains du chapitre 1231 et de la façon dont vous le traitez pour vos clients?

Valérie: Sûr. Donc, vous savez, sur le front, nous avions une section de code qui faisait référence aux gains en capital dans le titre, puis juste les gains généralement dans le corps du langage, et il y avait toutes sortes de questions.

Jimmy: Droite. Le statut, je pense que nous pouvons tous convenir, était très mal formulé. N’est-ce pas?

Valérie: Oh, absolument. Je pense que c’est seulement dans le titre qu’ils ont utilisé le mot capital. Mais après cela, cela se passe comme un choix de votre propre aventure.

Jimmy: Oui ça l’était. Cela a donné au Trésor beaucoup de travail à faire.

Valérie: Exactement, c’est probablement pourquoi cela prend autant de temps. Mais le premier ensemble de règlements proposés, vous le savez, a rassuré tout le monde sur le fait que 1231 gains devaient être inclus dans les types de gains qui pouvaient être reportés. Et bien que nous reconnaissions que le côté des entreprises opérationnelles n’a peut-être pas vraiment accéléré après la première série de règlements proposés, vous savez, nous voyions vraiment beaucoup d’activité du côté immobilier. Et pour que les gens fassent des investissements en sachant qu’ils ont un gain correct de 1231, je vais l’utiliser pour différer et investir dans un fonds de zone d’opportunité. Et puis le deuxième ensemble de règlements est sorti. Et ceux-ci ont dit: «D’accord, vous pouvez toujours utiliser 1231 gains, mais la date que nous vous laisserons utiliser pour démarrer votre horloge de placement de 180 jours n’est pas nécessairement celle que vous pensiez. Maintenant, ce ne peut être que le dernier jour de l’année d’imposition. »

Heureusement, ils ont, vous le savez, publié depuis quelques conseils qui disent que si vous aviez déjà fait votre investissement avant la publication du deuxième ensemble de règlements proposés, vous alliez bien. Vous savez, vous n’aviez pas à vous soucier de ce que vous aviez déjà fait, mais cela changeait ce que vous pouviez faire à l’avenir. Donc, essentiellement, le problème ici est que pour un contribuable standard, le 31 décembre devient la seule date que vous pouvez utiliser comme jour 1 sur 180 si vous avez des gains selon la section 1231 que vous cherchez à reporter, ce que je dirais beaucoup de surtout nos clients dans le domaine immobilier que ce sont les types de gains qu’ils cherchent à différer.

Donc, en plus, vous savez, pour d’autres problèmes qui, vous le savez, pourraient causer, c’est le fait que vous avez maintenant gelé six mois de l’année. Vous savez, six mois avant le 31 décembre, que ces investisseurs ne seront pas en mesure de faire un investissement dans la Zone d’opportunité pendant cette période et de se qualifier. Et donc, vous savez, nous ne pensons pas que c’était l’intention ou ce qui a du sens. Vous savez, il y a un certain nombre de lettres de commentaires différentes qui ont été publiées, et nous en avons cité une que la Economic Innovation Group Coalition incluait également. Et certaines des suggestions au Trésor ont été: «D’accord, si vous voulez toujours attendre le dernier jour de l’année pour savoir avec certitude que vous avez le gain net du chapitre 1231, nous le comprenons. Mais pourquoi ne pas permettre à un investisseur de faire un investissement plus tôt dans l’année et si une fois arrivé à la fin de, vous savez, son année d’imposition, il découvre qu’il n’aurait pas dû se qualifier, eh bien, vous vous en occupez alors . Mais vous ne devriez pas retirer cette capacité à un investisseur simplement parce qu’il est possible qu’il ne se retrouve pas dans une situation de gain à la fin de l’année. Donc, vous savez, c’est quelque chose qui était petit et vous comprenez pourquoi ils l’ont fait, mais il est également clair qu’ils n’ont pas réfléchi aux conséquences que cela aurait sur ceux sur le marché qui ont ce genre de gains à investir.

Jimmy: Droite. Oui, et donc encore un des gros problèmes en suspens.

Valérie: Droite.

Jimmy: Pour en revenir aux considérations de création de fonds maintenant, nous avons fait un petit détour et avons parlé du 1231 pendant une minute. Mais encore une fois, pour revenir à la perspective de la création de fonds du point de vue fiscal, y a-t-il d’autres considérations que nous n’avons pas encore abordées?

Valérie: Je dirais que celui dont je pense que nous n’avons pas vraiment parlé et ce serait aussi celui dont je dirais que, vous savez, une grande partie des fonds dont il n’a pas nécessairement été question est la sortie. Et c’est probablement, vous savez, un sujet énorme que vous auriez également entendu lors de la dernière audience, car en ce moment, vous savez, avec quelques découpages limités sur lesquels vous ne pouvez même pas encore compter dans le deuxième set du règlement proposé, vous savez, le seul moyen d’obtenir cette exclusion après une suspension de 10 ans est d’augmenter la base en cédant votre participation dans le fonds, ce qui a vraiment compliqué la tâche lorsque vous -asset fund et essayer de le faire de cette façon. Parce qu’essentiellement, ce que vous devez rechercher, c’est quelqu’un qui achèterait l’intégralité de votre partenariat, vous savez, dans tous les actifs sous-jacents. Je veux dire, et cela ne vous permettrait pas de vendre ces actifs pour obtenir cet avantage.

Et donc, vous savez, c’est, je pense, l’un des éléments qui ont fait que, au moins une grande partie de notre clientèle, se sentent encore plus à l’aise à l’heure actuelle d’avoir une propriété, un fonds. Mais je pense que vous savez, cela a certainement été un obstacle à faire quelque chose à plus grande échelle. Et c’est aussi, je pense, une des choses qui a empêché le monde du conseil financier de se sentir à l’aise pour que ses clients fassent ces investissements. Parce que je peux aller de l’avant et vous montrer dans une projection quel serait l’avantage fiscal pour l’investisseur si tout se passait parfaitement, mais si je ne me sens pas à l’aise de vous dire qu’il sera en mesure de réussir cette sortie à la fin, vous vous ne verrez jamais ça. Je pense donc que c’est pourquoi nous avons peut-être vu une augmentation de certains des fonds qui cherchaient à se constituer en FPI et, vous savez, compte tenu, vous savez, de devenir une FPI publique à un moment où vous seriez capable de vendre vos actions activement sur le marché, vous savez, et des choses comme ça qui aident à élaborer une stratégie de sortie. Mais en ce moment, j’ai l’impression que c’est une des choses que j’ai été le plus mal à l’aise de mettre en place avec nos clients.

Jimmy: Oui, et superposer une restructuration de FPI, corrigez-moi si je me trompe, n’est pas pour les faibles de cœur. C’est principalement réservé aux très gros fonds. Est-ce exact?

Valérie: Oui. Je veux dire, parce qu’il y a beaucoup plus à être une FPI et des choses que vous devez faire. Vous savez, je serais trop simpliste en disant que c’est, vous savez, une alternative pour aider à la stratégie de sortie.

Jimmy: Droite. C’était une question qui a été soulevée maintes et maintes fois lors de la récente audience publique de l’IRS était le traitement des fonds multi-actifs sortant des options à différents niveaux du fonds au niveau du Fonds Qualified Opportunity, au Qualified Opportunity Niveau commercial de la zone et niveau de propriété de la zone d’opportunité qualifiée. Chacun de ces trois scénarios de sortie différents est traité différemment, et de nombreux orateurs ont appelé à synthétiser ces règles et dans le but de faciliter la sortie efficace des individus et des fonds.

Valérie: Droite. Ouais, et tu sais, tu as raison. Vous savez, il y a actuellement plusieurs couches dans les réglementations du code qui traitent, vous savez, des structures d’investissement légèrement différentes complètement différemment. Et donc, vous savez, dans la mesure où nous pouvons en quelque sorte mettre les choses sur la même page, nous comprenons ce qu’est l’incitation globale ici et ce qu’ils cherchent à accomplir. Je veux dire, donc ce serait vraiment dommage que nous obtenions, comme dans certains, vous savez, des détails techniques qui semblent mineurs, mais ils pourraient avoir un impact énorme, vous savez, d’un accord à l’autre.

Jimmy: Ouais, ce serait dommage. Espérons que le Trésor et l’IRS parviendront à résoudre ce problème ici au cours des prochains mois et nous aurons des règlements finaux qui satisferont tout le monde, n’est-ce pas, ou, espérons-le, presque tout le monde. Nous allons voir ce qui se passe.

Valérie: Doigts croisés.

Jimmy: Exactement. Y a-t-il d’autres considérations pour ceux qui mettent en place un fonds d’opportunité qualifié ou les avons-nous déjà tous couverts, ou avons-nous couvert les principaux?

Valérie: Je pense que nous avons couvert tous les principaux. Ouais, donc j’allais dire si les choses continuent de bouger et que les choses se mettent en place et certaines d’entre elles en fait, vous savez, les projets sont terminés et les choses sont mises en service, ce seront d’autres choses à considérer at that point, you know, as far as, you know, how can you feel confident that what you’ve done would qualify as a substantial improvement? You know, looking at other things that you could do to potentially accelerate deductions and things of that nature. So I think there still will be plenty of areas that we’ll dig into once these projects are really off the ground and running. But I think we hit on the big ones or the things to consider on the front end. You know, even if it’s a consideration of something that’s gonna happen on the exit, it’s still something that you wanna get nailed down or at least feel relatively comfortable about before you get started.

Jimmy: Bien. And then fund management along the way. I mean, you know, putting the front-end aside, you know, management from day 2 onward through year 10, what are you advising your clients? Are there any high-level points of consideration there?

Valerie: Well, it’s interesting, because, you know, some of the players in this space would be ones who, you know, they already understand this, right? They maybe live in a fund management world and so there really isn’t much to talk about. You know, obviously, they need to make sure that these tests that need to be met throughout time are being met. But they at least kind of get the underlying concept of managing a fund. What’s been interesting is that because the fact that this program required a fund entity to be created, there are people who are moving into the space and having to have this fund management layer that they wouldn’t normally have incorporated into one of their deals. And so we definitely have some that we’ve been working with and even trying to determine what other services maybe internally we can provide to help them with that day-to-day and, you know, just understanding the communications with the investors and all of the other things that will be required to live in a space that maybe is outside of their comfort zone.

Jimmy: Yeah, that’s a good point. There was actually a speaker at the hearing. And forgive me that I’m referencing the hearing so much during our call today, but we’re actually recording this episode on July 11th and the hearing was just a couple days ago, so it’s very fresh and in our minds right now. But getting back to my point, there was a speaker at the hearing, James Rose representing Rose Development in Utah. And he is a real estate developer. He’s not a fund manager but he is now. And so he made the point that he’s had to become a fund manager just to take advantage of this incredible program. But he’s basically had to get a crash course in fund management and the IRS regulations and the statutory language have been complicated to understand for somebody who doesn’t have experience and expertise in tax law or tax accounting. So, yeah, that’s a good point you make. And I think there’s a lot of people like that out there who are similar to James who are, you know, smaller real estate developers, you know, not as large as the SkyBridges of the world who are trying to raise billions of dollars. But, you know, smaller real estate developers who may not have fund management experience who suddenly find themselves as fund managers now.

Valerie: Droite. And your options are either to get educated quick, right, or hire people who can help you do it. So that’s unfortunately, you know, I guess what they have to…there’s no way to avoid it, I guess is what I’m saying, if they want to use this program there’s likely not a way to avoid it, so those are your options.

Jimmy: Yeah, no, I agree 100%. Well, Valerie, this has been great. I think we’ve come to the end of our conversation here. Unless there’s anything else, did I miss anything? Did we miss any points?

Valerie: No, I don’t think so. This has been great.

Jimmy: Bien. Well, thanks for joining me today. Can you tell our listeners before we go where they can go to learn more about you and Plante Moran?

Valerie: Sûr. So I’m pretty active on LinkedIn. So Valerie Grunduski on LinkedIn is where you can find me there. But also for Plante Moran, we have a site where we kind of update any of our, you know, podcasts, video conferences, and articles that we do and that is at plantemoran.com/opportunityzone. Nice and easy.

Jimmy: Excellent. Yeah, that is easy. So for our listeners out there, I’ll have show notes for this episode on the opportunity zones database website at opportunitydb.com/podcast. And you’ll find links to all of the resources that Valerie and I discussed on today’s show. I’ll have a link to Valerie’s LinkedIn account where she is active, and I’ll have a link to the Plante Moran’s opportunity zone center where they post a lot of their Opportunity Zone-specific content. Valerie, thanks again. This has been great. I appreciate your time today. Thanks for joining us.

Valerie: Parfait. Je vous remercie.

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